viernes, 22 de marzo de 2019

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre las medidas urgentes en materia de viviendas y alquiler.


La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) entró en vigor el pasado 6 de marzo. Destacamos las medidas más notables de la LAU a continuación:

Duración del contrato, plazo mínimo y prórroga
Se amplía el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.
El contrato del arrendatario puede ampliarse, si éste así lo desea, hasta un máximo de 5 años cuando se trate de una persona física, y 7 años si el arrendatario es una persona jurídica. En caso de que el arrendatario no lo quisiera, puede renunciar a dicha prórroga avisando al propietario con 30 días de antelación.


Además, una vez finalizada la prórroga inicial, el contrato se ampliará nuevamente y de forma obligatoria por plazos anuales hasta alcanzar el máximo: 3 años más. En caso de cancelar esta segunda prórroga deberá hacerse 4 meses antes si es por parte del arrendador y 2 meses si lo desea el arrendatario.
De todas formas, si el arrendatario desea cancelar la prórroga una vez ampliado el contrato siempre va a poder renunciar a ello avisando al arrendador con 30 días de antelación.
Por otro lado, se limitan las exigencias abusivas puesto que el arrendador no podrá exigir al arrendatario un aval que supere los dos meses de la renta mensual del alquiler a no ser que sea un contrato de larga duración.

No procedencia de la prorroga obligatoria del contrato
Según la reforma de la Ley de Arrendamiento Urbano, se realizará la prórroga obligatoria del contrato cuando en éste se especifique que el arrendador, como necesidad, ocupará la vivienda antes de haber transcurrido los 5 años para convertirse en vivienda permanente, bien sea propia o para familiares de primer grado o cónyuge.

Resolución del derecho del arrendador
El arrendatario tiene el derecho de continuar en el inmueble, hasta que se cumplan los 5 o 7 años del contrato, por:
·     Retracto convencional: derecho que se reserva el vendedor de recuperar la propiedad  vendida.
·   Sustitución fideicomisaria: situación que encarga al heredero de que conserve y  transmita a un tercero todo o parte de la herencia.
·        Enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial.
·        El ejercicio de un derecho de opción de compra. 
     El comprador de la vivienda está relevado durante los 5 o 7 primeros años, aunque sea un tercero   hipotecario y la duración acordada sea superior, por:
·        Venta de la vivienda.  


Revisión de la renta.
La reforma de la Ley de Arrendamiento Urbano expone que la revisión de la renta se aplicará únicamente si se ha previsto en el contrato y se realizará al finalizar cada año vigente del contrato.
Se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad en el momento de cada actualización si no hay mención del índice aplicable.
El aumento de la renta no puede superar lo que resultaría de aplicar el IPC, y no contempla la bonificación del 80% del IBI para el alquiler de vivienda habitual cuya renta fuera inferior a dicho índice. Serán los ayuntamientos y las comunidades las que decidan sobre su política de vivienda dentro del acuerdo con su marco fiscal.

Gastos de gestión inmobiliaria
Si el arrendador es una persona jurídica se hará cargo de los gastos ocasionados de la gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

Fianza y garantías adicionales
En concepto de fianza se abonará un mes en caso de arrendamiento de viviendas con una garantía adicional de dos mensualidades como máximo. Es decir, el arrendador podrá exigir un total de tres mensualidades de renta.
Si el arrendamiento es para un uso distinto al de vivienda, la fianza alcanza dos mensualidades en concepto de fianza.
Además, la fianza no va a actualizarse en la duración del contrato, es decir, los 5 o 7 primeros años.

Obligación de señalar el día y la hora de desahucios
Se dispondrá de más tiempo para analizar las situaciones de vulnerabilidad en caso de desahucio. Una nueva regla permitirá que el arrendatario asista a un procedimiento de juicio verbal cuando la cantidad reclamada sea igual o menor a 6.000 euros. También se considera obligatorio el señalar el día y la hora del desahucio.
Se favorece la actuación de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios y se amplía la dotación del fondo de reserva hasta un 10%.

Vivienda turística
El uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos retoma en las comunidades de propietarios las limitaciones al alquiler a turistas pudiendo haber un acuerdo de una mayoría de 3/5 partes del total de propietarios. Estos pueden llegar al acuerdo de una mayor contribución por parte de los turistas por gastos generales (hasta un 20% más).

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