Cómo tener un piso turístico en regla

Alquilar un apartamento de vacaciones ha pasado de ser algo normal para muchas familias a convertirse en un quebradero de cabeza para ayuntamientos, vecinos y hoteles que han visto crecer la oferta y la demanda de viviendas turísticas a un ritmo incesante.

A través de plataformas como Airbnb o HomeAway se ponen en el mercado viviendas como pisos para turistas, que están causando un boom debido a que el Gobierno decidió excluir estas viviendas de la ley de arrendamientos urbanos del 2013.

En localidades en las que esta oferta ya supera a la de establecimientos reglados, como sucede en Barcelona y otras zonas costeras, el auge de los pisos turísticos ha derivado en un problema social y los ayuntamientos y comunidades han comenzado a establecer numerosas normas para su regulación.

Dentro del marco de la vivienda turística, Aragón y Zaragoza pueden considerarse dos excepciones. Con menos de 400 apartamentos turísticos en toda la comunidad y poco más de cien en la capital, el Gobierno de Aragón apenas ha movido ficha por considerar que las cifras son residuales en proporción con toda la oferta que existe para el turista.

De este modo, los movimientos normativos que se llevan a cabo en Zaragoza van orientados a la regulación a través de un registro y la inspección para garantizar que cumplen los requisitos exigidos.

¿Qué es la vivienda de uso turístico?

Las viviendas de uso turístico son casas o pisos que se alquilan por 31 días o menos. En los últimos años se han incrementado considerablemente este tipo de viviendas, sobre todo impulsadas por plataformas como Airbnb, Homeaway, Booking, o Niumba.

¿Cómo hacer de tu vivienda una vivienda de uso turístico?

1. Habitabilidad

Para alquilar una vivienda de uso turístico y hacerlo de forma legal, lo primero es que la vivienda sea habitable. Puede parecer evidente, pero significa que tiene que disponer de cédula de habitabilidad, tener las condiciones técnicas y de calidad y estar suficientemente amueblada y equipada como para ser habitable al momento.

2. Documentación

Para legalizar la vivienda de uso turístico hay que presentar en el ayuntamiento de la localidad la documentación necesaria: los datos de identificación de la vivienda y de su titular, la cédula de habitabilidad y la declaración que acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos por la normativa vigente.

3.  Declaración a Hacienda

Hacienda recuerda a los propietarios de apartamentos turísticos que tienen la obligación de tributar el IRPF durante el tiempo que la vivienda esté arrendada y cuándo esté vacía como renta inmobiliaria, así como los dueños que alquilen a través de plataformas colaborativas como Airbnb, Booking o HomeAway liquiden el IVA correspondiente e incluyen los ingresos en sus declaraciones.

Los arrendadores de pisos turísticos deberían darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), aunque existe la exención total si la cifra de negocio es inferior al millón de euros.

Además, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán consideración de rendimiento del capital inmobiliario, sin que le resulte aplicable la reducción del 60% ya que su finalidad es cubrir una necesidad de carácter temporal.

Desde Hacienda recuerdan que hay que diferenciar el tratamiento fiscal de los alquileres turísticos respecto a los servicios que presta la industria hotelera. Los alquileres turísticos pueden contar con servicios de limpieza a la entrada y salida del periodo de contrato, pero no con servicios de restauración, limpieza periódica o cambio de ropa de cama y baño como en la industria hotelera.

Hay que tener en cuenta que los arrendatarios turísticos de viviendas tienen que pagar por el tipo reducido del 10% por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) cuando presten servicios propios de la industria hotelera. Cuando no sea así, están exentos del IVA pero sujetos al Impesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) bajo el concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, basado en lo fijado por cada comunidad autónoma.

Desde 2018, es obligatoria la provisión de información relativa a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del modelo 179, que deben presentar todos los implicados en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, en especial las plataformas colaborativas que actúan como intermediarias.
La información a suministrar en el nuevo modelo 179 comprende: el titular de la vivienda, el titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda, la identificación de las personas o entidades cesionarias, el inmueble objeto de cesión y el número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.

Los arrendadores también deberán  informar del importe percibido por el titular cedente del derecho, del número de contrato asignado por el intermediario, de la fecha de inicio de la cesión y de la de intermediación, así como sobre la identificación del medio de pago utilizado.

4. Obligaciones

Además, es obligatorio proporcionar al ayuntamiento, a los usuarios y a los vecinos un teléfono de contacto directo para resolver inmediatamente cualquier contratiempo que se pueda producir; garantizar la asistencia y mantenimiento del piso o casa; y requerir al inquilino que abandone el inmueble en caso de incumplir las reglas de convivencia u ordenadas municipales.

También, de ser necesario, es obligatorio proporcionar la información relativa a la estancia y documentación de identificación personal de las personas que se alojen a la Dirección General de la Policía.

Así como la realización de la factura por parte del propietario y pago del usuario.