Alquilar un apartamento de vacaciones ha pasado de ser algo
normal para muchas familias a convertirse en un quebradero de cabeza para
ayuntamientos, vecinos y hoteles que han visto crecer la oferta y la demanda de
viviendas turísticas a un ritmo incesante.
A través de plataformas como Airbnb o HomeAway se ponen en el mercado viviendas como pisos para turistas, que están causando un boom debido a que el Gobierno decidió excluir estas viviendas de la ley de arrendamientos urbanos del 2013.
En localidades en las que esta oferta ya supera a la de
establecimientos reglados, como sucede en Barcelona y otras zonas costeras, el
auge de los pisos turísticos ha derivado en un problema social y los
ayuntamientos y comunidades han comenzado a establecer numerosas normas para su
regulación.
Dentro del marco de la vivienda turística, Aragón y Zaragoza
pueden considerarse dos excepciones. Con menos de 400 apartamentos turísticos
en toda la comunidad y poco más de cien en la capital, el Gobierno de Aragón
apenas ha movido ficha por considerar que las cifras son residuales en
proporción con toda la oferta que existe para el turista.
De este modo, los movimientos normativos que se llevan a
cabo en Zaragoza van orientados a la regulación a través de un registro y la
inspección para garantizar que cumplen los requisitos exigidos.
¿Qué es la vivienda de uso turístico?
Las viviendas de uso turístico son casas o pisos que se
alquilan por 31 días o menos. En los últimos años se han incrementado
considerablemente este tipo de viviendas, sobre todo impulsadas por plataformas
como Airbnb, Homeaway, Booking, o Niumba.
¿Cómo hacer de tu vivienda una vivienda de uso turístico?
1. Habitabilidad
Para alquilar una vivienda de uso turístico y hacerlo de
forma legal, lo primero es que la vivienda sea habitable. Puede parecer
evidente, pero significa que tiene que disponer de cédula de habitabilidad,
tener las condiciones técnicas y de calidad y estar suficientemente amueblada y
equipada como para ser habitable al momento.
2. Documentación
Para legalizar la vivienda de uso turístico hay que
presentar en el ayuntamiento de la localidad la documentación necesaria: los
datos de identificación de la vivienda y de su titular, la cédula de
habitabilidad y la declaración que acredite el cumplimiento de los requisitos
establecidos por la normativa vigente.
3. Declaración a Hacienda
Hacienda recuerda a
los propietarios de apartamentos turísticos que tienen la obligación de tributar
el IRPF durante el tiempo que la vivienda esté arrendada y cuándo esté vacía
como renta inmobiliaria, así como los dueños que alquilen a través de
plataformas colaborativas como Airbnb, Booking o HomeAway liquiden el IVA
correspondiente e incluyen los ingresos en sus declaraciones.
Los arrendadores de pisos turísticos deberían darse de alta
en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE), aunque existe la exención total si la cifra de negocio es
inferior al millón de euros.
Además, los rendimientos derivados del alquiler de
apartamentos turísticos tendrán consideración de rendimiento del capital
inmobiliario, sin que le resulte aplicable la reducción del 60% ya que su
finalidad es cubrir una necesidad de carácter temporal.
Desde Hacienda recuerdan que hay que diferenciar el
tratamiento fiscal de los alquileres turísticos respecto a los servicios que
presta la industria hotelera. Los alquileres turísticos pueden contar con
servicios de limpieza a la entrada y salida del periodo de contrato, pero no con
servicios de restauración, limpieza periódica o cambio de ropa de cama y baño
como en la industria hotelera.
Hay que tener en cuenta que los arrendatarios turísticos de
viviendas tienen que pagar por el tipo reducido del 10% por el Impuesto sobre
el Valor Añadido (IVA) cuando presten servicios propios de la industria
hotelera. Cuando no sea así, están exentos del IVA pero sujetos al Impesto de
Transmisiones Patrimoniales (ITP) bajo el concepto de Transmisiones
Patrimoniales Onerosas, basado en lo fijado por cada comunidad autónoma.
Desde 2018, es obligatoria la provisión de información
relativa a las cesiones de viviendas con fines turísticos a través del modelo
179, que deben presentar todos los implicados en la cesión de uso de viviendas
con fines turísticos, en especial las plataformas colaborativas que actúan como
intermediarias.
La información a suministrar en el nuevo modelo 179 comprende: el titular de la vivienda, el titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda, la identificación de las personas o entidades cesionarias, el inmueble objeto de cesión y el número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
La información a suministrar en el nuevo modelo 179 comprende: el titular de la vivienda, el titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda, la identificación de las personas o entidades cesionarias, el inmueble objeto de cesión y el número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
Los arrendadores también deberán informar del importe percibido por el titular
cedente del derecho, del número de contrato asignado por el intermediario, de
la fecha de inicio de la cesión y de la de intermediación, así como sobre la
identificación del medio de pago utilizado.
4. Obligaciones
Además, es obligatorio proporcionar al ayuntamiento, a los
usuarios y a los vecinos un teléfono de contacto directo para resolver
inmediatamente cualquier contratiempo que se pueda producir; garantizar la
asistencia y mantenimiento del piso o casa; y requerir al inquilino que
abandone el inmueble en caso de incumplir las reglas de convivencia u ordenadas
municipales.
También, de ser necesario, es obligatorio proporcionar la
información relativa a la estancia y documentación de identificación personal
de las personas que se alojen a la Dirección General de la Policía.
Así como la realización de la factura por parte del
propietario y pago del usuario.
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