viernes, 9 de marzo de 2018

Así se forma el precio de la vivienda


El precio de la vivienda está condicionado por varios factores. Entre ellos, la superficie habitable, la zona en la que está ubicada, y el precio del  metro cuadrado en ese área son los principales indicadores en los que un comprador suele fijarse pero, ¿de qué manera influyen en el precio final de la vivienda?

El  precio de la vivienda en Zaragoza puede variar hasta en 1.500 euros por cada metro cuadrado dependiendo de la zona o el barrio donde se encuentre el inmueble. Este dato nos lleva a hacernos la siguiente pregunta: ¿es el precio del suelo el que determina el precio de la vivienda o, por el contrario, es el precio final de venta de la vivienda el que fija el coste del suelo? Depende...


En los años pasados del boom inmobiliario, cuando había una gran demanda y los precios iniciaron su crecimiento, el elevado coste del suelo repercutía en el inflado precio de la vivienda. El suelo era el coste principal que las promotoras tenían en cuenta y, en torno a él, configuraban el resto de costes hasta fijar el precio final de las viviendas que se construían.

En aquella época, a finales de los 90, el coste del suelo llegó a pesar más del 50% del precio del piso. El promotor adquiría el solar mediante crédito, por lo que el coste financiero también era muy remarcable. Ahora, sin embargo, ningún banco financia la compra de suelo, así que el promotor comienza la construcción con el suelo ya adquirido y habiendo hecho un estudio sobre la demanda de mercado y el precio máximo que está dispuesto a pagar el comprador de cada barrio.

Entonces, ¿es así como el suelo marca el precio final de la vivienda? No exactamente. Cuando la demanda es elevada y la renta disponible media o alta, el suelo ha seguido marcando el precio final de las casas. Por el contrario, en zonas con menor renta disponible, es frecuente que los promotores establezcan un precio máximo que saben que podrán pagar los compradores de la zona y a partir del mismo desglosen el resto de costes.

¿Cómo se forma el precio de la vivienda?


A continuación vamos a descomponer el precio de una vivienda para conocer qué pagamos cuando compramos una casa.

Dentro del 100% del precio de venta (sin tener en cuenta el 10% de IVA a aplicar a una casa nueva), el suelo representa el 32% del precio de la vivienda. Si se trata de una vivienda de protección oficial (VPO), la repercusión del coste del suelo no superaría el 22%.
Los impuestos a los que hace frente el promotor durante el proceso de edificación suponen un 25% del precio y sus beneficios un 17% de media.
Los costes de construcción pueden absorber entre un 16% y un 26%. Dentro de los costes de construcción, los  materiales se llevan un 57%, mientras que la mano de obra ocupa el 40% y el 3% restante equivale al margen de beneficio de la constructora.

Aplicando estos datos a una casa con un precio de venta de 140.000 euros, el suelo absorbería 44.800, los tributos más de 35.000 y el margen del promotor sería de 23.800 euros.

Hay que tener en cuenta que cada promoción es diferente y puede repercutir de manera distinta en los márgenes de coste del suelo. Si se diese escasez de solares edificables podrían darse proyectos en los que el coste del suelo alcance hasta el 50% del precio de la vivienda; un porcentaje que duplica al habitual.


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