¿Cómo es la nueva ley hipotecaria aprobada por el Gobierno?

El Gobierno ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, más conocido como la nueva ley hipotecaria, un texto que ya va camino del congreso para iniciar su debate y tramitación parlamentaria. Esta norma que podría entrar en vigor durante el primer semestre de 2018, tiene principalmente dos objetivos: dar transparencia al consumidor y seguridad jurídica a la banca en materia hipotecaria, y transponer a la normativa española la directiva que rige en Europa.

Una vez que entre en vigor esta nueva ley hipotecaria, los hipotecados tendrán un plazo de siete días antes de firmar el préstamos para ir a la notaría y poder verificar que las condiciones del contrato de ajustan a la legalidad. Este periodo se denomina ‘etapa precontractual’.

Además, el cliente podrá elegir el notario, quien estará obligado a cumplir esta labor de supervisión de manera gratuita.

Se establece un límite al interés de demora del 9%. Una vez entre en vigor la normativa, no podrá superarse.

Otro punto es que se facilita la conversión de hipotecas variables a fijas que podrá hacerse de dos maneras: negociar con tu entidad o irte con otra. Si cambias de entidad, el principal cambio se encuentra en la comisión de reembolso que puede cobrar el banco a modo de compensación. Esta será del 0,25% durante los tres primeros años.

Se crea una lista negra de cláusula abusivas que incluirá todas aquellas cláusulas que hayan sido declaradas ilegales por los tribunales, y el notario podrá pedir que se retiren del contrato hipotecario en la etapa precontractual.

La nueva ley contempla la creación de un modelo tipo de hipoteca sencillo en nociones de finanzas y mercado hipotecario para facilitar la comprensión del contrato.

Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora, el banco podía activar esta cláusula y dar por vencido el préstamo antes de plazo acordado si se daba el impago de tres mensualidades. Con la nueva normativa, el contrato se divide en dos partes y, para poder activar esta cláusula, tendrá que darse la siguiente situación: durante la primera mitad del contrato será necesario el impago de al menos el 2% del importe prestado y no puede superar 9 mensualidad impagadas. Durante la segunda mitad, ese mínimo pasará al 4%, o un impago máximo de 12 mensualidades.

En cuanto a las nuevas medidas que llegan de Europa, encontramos estos principales cambios:

Las comisiones por cancelación anticipada están limitadas. Con la nueva ley, la cancelación parcial o total estará sujeta a una penalización máxima. En el caso de hipotecas variables, el límite es de 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25% hasta el quinto año, a partir del cual la cancelación no tendrá comisión. En el caso de las hipotecas fijas la penalización es del 4% en los primeros 10 años, reduciéndose al 3% a partir de entonces.

Estos límites solo se aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la normativa.

Se prohíben las ventas vinculadas. ¿Qué significa esto? No se puede obligar al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Sin embargo, sí se permiten las compras combinadas, es decir, la entidad puede ofrecer al cliente la posibilidad de contratar ciertos servicios, como un seguro de hogar, a cambio de ofrecerle una mejora en la condiciones del préstamos, como una reducción en el tipo de interés hipotecario.

A partir de ahora, las entidades deben informar de los distintos presupuestos de las ventas combinadas que ofrezcan, como media de transparencia obligatoria.

Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros, a petición del deudor. Así pues, se traslada a la normativa española que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión del crédito en moneda extranjera.

Se eliminan los incentivos, vinculados a la captación de hipotecas, para la plantilla de los bancos.

Cambia el régimen jurídico de los intermediarios financieros. Quienes tengan operaciones en más de una CCAA estarán bajo la supervisión del Banco de España. Aquellos que solo operen en una región estarán bajo la supervisión del órgano competente de la región.