El Gobierno ha aprobado el
Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, más conocido como la nueva ley
hipotecaria, un texto que ya va camino del congreso para iniciar su debate y
tramitación parlamentaria. Esta norma que podría entrar en vigor durante el
primer semestre de 2018, tiene principalmente dos objetivos: dar transparencia
al consumidor y seguridad jurídica a la banca en materia hipotecaria, y
transponer a la normativa española la directiva que rige en Europa.
Una vez que entre en vigor
esta nueva ley hipotecaria, los hipotecados tendrán un plazo de siete días
antes de firmar el préstamos para ir a la notaría y poder verificar que las
condiciones del contrato de ajustan a la legalidad. Este periodo se denomina ‘etapa precontractual’.
Además, el cliente podrá
elegir el notario, quien estará obligado a cumplir esta labor de supervisión de
manera gratuita.
Se establece un límite al interés de demora del 9%. Una
vez entre en vigor la normativa, no podrá superarse.
Otro punto es que se facilita la conversión de hipotecas
variables a fijas que podrá hacerse de dos maneras: negociar con tu entidad
o irte con otra. Si cambias de entidad, el principal cambio se encuentra en la
comisión de reembolso que puede cobrar el banco a modo de compensación. Esta
será del 0,25% durante los tres primeros años.
Se crea una lista negra de cláusula abusivas que incluirá todas aquellas cláusulas que hayan sido
declaradas ilegales por los tribunales, y el notario podrá pedir que se retiren
del contrato hipotecario en la etapa precontractual.
La nueva ley contempla la creación de un modelo tipo de hipoteca
sencillo en nociones de finanzas y mercado hipotecario para facilitar la
comprensión del contrato.
Se endurece la cláusula de vencimiento anticipado. Hasta ahora, el banco podía activar esta cláusula y
dar por vencido el préstamo antes de plazo acordado si se daba el impago de
tres mensualidades. Con la nueva normativa, el contrato se divide en dos partes
y, para poder activar esta cláusula, tendrá que darse la siguiente situación:
durante la primera mitad del contrato será necesario el impago de al menos el
2% del importe prestado y no puede superar 9 mensualidad impagadas. Durante la
segunda mitad, ese mínimo pasará al 4%, o un impago máximo de 12 mensualidades.
En cuanto a las nuevas
medidas que llegan de Europa, encontramos estos principales cambios:
Las comisiones por cancelación anticipada están
limitadas. Con la nueva ley, la
cancelación parcial o total estará sujeta a una penalización máxima. En el caso
de hipotecas variables, el límite es de 0,5% en los primeros 3 años y del 0,25%
hasta el quinto año, a partir del cual la cancelación no tendrá comisión. En el
caso de las hipotecas fijas la penalización es del 4% en los primeros 10 años,
reduciéndose al 3% a partir de entonces.
Estos límites solo se
aplicarán a las nuevas hipotecas que se firmen tras la entrada en vigor de la
normativa.
Se prohíben las ventas vinculadas. ¿Qué significa esto? No se puede obligar al
consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para
obtener la hipoteca. Sin embargo, sí se permiten las compras combinadas, es
decir, la entidad puede ofrecer al cliente la posibilidad de contratar ciertos
servicios, como un seguro de hogar, a cambio de ofrecerle una mejora en la
condiciones del préstamos, como una reducción en el tipo de interés
hipotecario.
A partir de ahora, las
entidades deben informar de los distintos presupuestos de las ventas combinadas
que ofrezcan, como media de transparencia obligatoria.
Se facilita la reconversión de hipotecas en divisas
extranjeras a hipotecas en euros, a
petición del deudor. Así pues, se traslada a la normativa española que el
consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la
conversión del crédito en moneda extranjera.
Se eliminan los incentivos, vinculados a la captación
de hipotecas, para la plantilla de los bancos.
Cambia el régimen jurídico de los intermediarios
financieros. Quienes tengan
operaciones en más de una CCAA estarán bajo la supervisión del Banco de España.
Aquellos que solo operen en una región estarán bajo la supervisión del órgano
competente de la región.
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