martes, 21 de marzo de 2017

¿Qué trámites debo seguir para construir una casa en un terreno propio?


Disponemos de un terrenito en el pueblo, y tenemos la idea de hacernos una casa, ¿qué pasos deberíamos seguir?

Seguramente alguno de vosotros está o haya estado en esta situación, nuestra intención desde esta entrada de www.elmiradordetucasa.com, es informaros sobre cuáles serían los pasos a dar para conseguir vuestro objetivo:

1. En primer lugar, deberemos dirigirnos al Ayuntamiento de la localidad donde va a llevarse a cabo la construcción y solicitar los siguientes documentos que nos servirán de guía:
  • Normativas de Edificación. En este documento podremos encontrar, entre otros detalles, el porcentaje máximo de ocupación de la casa, la altura permitida de la construcción.
  • Plano de situación del terreno y plano topográfico para que tanto el arquitecto como la constructora puedan conocer el desnivel del terreno.


2. A continuación, deberemos hablar con el arquitecto que va a realizar la obra para negociar las condiciones de la contratación del servicio. Dentro de los estudios que deberemos encargarle, es necesario que elabore un Estudio Geotécnico para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Es una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación para todas las obras de nueva construcción.

Tanto el topográfico como el geotécnico, el arquitecto podrá contactar directamente con empresas afines o colaboradoras que le redacten dichos documentos ya que para nosotros será más sencillo que contratarlos individualmente.



3. Por otra parte, también será necesario que contrates un Seguro de Garantía Decenal, que es muy importante, sin él no se podrá escriturar la casa.

4.  En esta fase, entraremos ya en materia y le daremos al arquitecto indicaciones de cómo queremos que sea nuestro futuro hogar. Con estas ideas, él se encargará de realizar el Proyecto Básico que engloba los planos de situación de la casa y de la estructura, junto con la distribución en planta. Por otro lado, también redactará el Proyecto de Ejecución Material, en el profundizará y definirá detalladamente la vivienda y realizará un presupuesto sobre la ejecución de la obra y materiales.

     Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben.




5. También deberemos controlar que el arquitecto redacte el Estudio de Básico de Seguridad y Salud. Aquí recogerá las normas de seguridad y salud que nos aplicarán en la obra y también deberá identificar los riesgos laborales para identificar las medidas a tener en cuenta para mitigarlos.

6. Cuando ya contemos con el visto bueno se deberá pagar la Licencia Municipal de Obras y el Impuesto de Construcciones.

7.  Llegados a este punto, ya está todo listo para construir la casa. En este punto, se puede optar por realizar todos los trámites por uno mismo o hacerlo a través de un promotor. Esta decisión dependeré del presupuesto con el que contemos y del tiempo que tengamos disponible.


 Nuestra recomendación es:

·    Entregar a dos o tres constructoras una fotocopia del proyecto y llevarles a una visita al terreno de la obra para que puedan estudiar el proyecto en detalle y presupuestar con garantías.

·     Es necesario fijarles una fecha máxima para que entreguen la propuesta y poder compararlas de acorde a nuestras necesidades.

·    Nunca se ha de aceptar un presupuesto por m2 general de obra o uno parcial si van a realizar toda la obra.

·      Cuanto más detallemos nuestro proyecto, mejor. Así nos evitaremos sorpresas por cosas no incluidas inicialmente.

·    Es aconsejable, dentro del análisis a realizar, visitar alguna de las obras que estén haciendo los licitantes para ver cómo trabajan.

·    Es recomendable firmar los precios de los materiales cerrados pero la mediación de la casa debe quedar abierta, ya que esto asegura la posibilidad de realizar cambios sabiendo, en todo momento, lo que constaran.

·       Si hubiera cambios, debemos dejar por escrito mediante órdenes de cambio.


·     La forma de pago es negociable pero lo más habitual es un porcentaje antes de empezar las obras y, posteriormente, cada mes según se emitan las Certificaciones de Obras.





8. Una vez finalizadas las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes que recoge los cambios y revisiones de sus proyectos. Estos documentos también deben estar visados en el Colegio Oficial de Arquitectos.


 9. Una vez aprobados, se presentan al Ayuntamiento de la localidad para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupación.

10. Llegados a este punto, ya se pueden solicitar las conexiones de agua, luz, gas y teléfono a las distintas compañías.

11. Seguidamente, nos dirigiremos el Notario para firmar la escritura de Obra Nueva.


12. Por último, deberemos pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, para terminar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.



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